第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 逃亡的第二战场:租金抵押证券

    为了确保RBS的首发成功,黑石和德意志银行必然会搞“开业大酬宾”,不仅债券发行的规模小,而且抵押资产的质量与数量也会颇为优良和充裕,同时,在价格上也会有较大让利,10年的租金现金流,如果卖成7年,投资人还不抢疯了。

    RBS债券靠谱吗?

    至少这次评级机构吸取了从前的教训,穆迪们非常小心谨慎。黑石倒认为评不评级对第一单生意并不重要,这次的RBS即便是没有评级,也不会影响销售,只要给的回报有足够的吸引力。毕竟市场中对收益率饥不择食的基金们,正捏着鼻子在资产的“垃圾堆”里四下翻捡,寻找着可以聊以充饥的残渣剩饭。它们的心态普遍是:宁可以后毒发身亡,也比现在活活饿死强些。黑石的首单RBS肯定会让它们的眼中冒出绿光来。

    从表面上看,RBS的风险在于它缺乏历史数据,很难给违约风险定价。但从逻辑上分析,RBS甚至不如次贷生成的MBS的质量。租户和房主的心理是有本质差别的,就算是危机前的次级贷款人买房,他们缺少的是稳定的收入来源,但并不缺少房主对自己财产的热爱和尽心。租户就不一样了,房子并不属于他们,精心护理房屋绝不是他们考虑的重点,因此房屋维护成本会更高。PE和对冲基金的经理们搞投资是内行,做Excel表格计算容易,但管理数万幢止赎房产就复杂多了。

    基金经理们当然不会自己管理如此规模的物业,具体事务必须外包给当地的管理公司。不过,许多问题是外包公司难以解决的。租户的信用参差不齐,经济能力各不相同,在收入增长受到严重挤压的“新常态”时代,找到并留住合格的租户是一项复杂和细致的工程,基金经理鞭长莫及,外包公司事不关己。

    止赎房产密集的地方,通常都是贫困人口集中的社区,普遍存在着经济能力薄弱的问题。租金与月供的金额差距并不大,甚至月供的压力要小于租金,如果租户是还不上月供被银行踢出来的家庭,他们准时支付租金的能力又会强多少?

    租户可以签一年的租房协议,也可能宁愿损失一些定金而提前搬家,由于涉及金额和责任远比买房少得多,租房的违约率必然远大于按揭贷款的违约率,结果房屋将被空置,直到找到下一个租户为止,这中间的间隔期有多长,租金损失有多大,同样缺乏数据统计。