第九章 什么不是“中国梦” - 房地产与财富分配

    贪婪乃是人之天性,可疏而不可堵。房产税的有效推动需要瓦解利益铁三角,金融创新或可提供一些思路。

    黑石集团搞的“房租抵押证券”,是以房租现金流为抵押所创造的债券化产品,性质类似以按揭贷款的现金流所支持的MBS债券,或以应收账款现金流为抵押的ABS债券。既然所有的现金流都可以证券化,那么房产税所产生的固定现金流同样可以证券化,这就是“房产税抵押证券”。

    的确,世界上没有任何国家尝试过房产税证券化的方法,但尝试就是创新,特别是这种创新将有效地刺激地方政府推进房产税的积极性,对金融系统也是一个潜在的巨额收益来源。

    如果6.5亿城市居民以四口之家平均下来,大致拥有1.6亿套住房,假如以每套房产价值100万元计算,则中国房产总价值将为160万亿元之巨(美国的房地产总价值约23万亿美元)。如果房产税平均税率0.5%,则房产税总收入将为每年8000亿,假如金融机构将未来10年的房产税打包成债券,那就是价值高达8万亿的金融资产,面对这样一个超级大饼,银行、券商和其他金融机构岂有不踊跃支持房产税的道理?

    有时,以毒攻毒,以贪婪对冲贪婪,将比单纯遏制贪婪更为有效。

    对于某些地方政府而言,卖地收入好比基本工资,而房产税抵押债券的收入将更像是奖金。当然,既然发奖金,基本工资就要下调,但总收入将有所增长。

    具体来说,地方政府在拍卖地块时,将产生两项收入:一项是卖地收入。另一项则是未来土地上的商品房、商业地产等物业的房产税。金融体系的创新团队,可以帮助地方政府将该地块或其他地块上的房产税的未来现金流,进行预估、混合、分层、提炼,完成标准化债券产品的生产,然后找来评级公司进行评级,最后在金融市场中销售,所获融资列入地方政府预算,可以用于政府认为必要的一切开支。这将是一项以前不存在的额外收入,地方政府推动房产税的动力将会大增。目前,地方政府无权发行信用债,新债券可以帮助地方政府进行有抵押融资。

    房产税抵押债券的本质是将地方政府未来5年、10年、15年或20年的房产税收入一次性打折变现,将未来打折收益转让给金融市场的投资人。当然,要获得这笔额外的奖金,地方政府需要在卖地收入上做出让步,比如地方以新债券融资2元,在卖地收入中就得吐出1元,这笔钱应该作为转移支付的专项基金,补贴失地农民或用于农业基础投资,可以由地方政府掌握,也可以由中央政府进行全国调配。