第九章 什么不是“中国梦” - 房地产与财富分配

    由于全国房产不联网,没有人知道房产拥有的集中度究竟是什么情况。这其实并不是技术问题,而是利益集团刻意阻扰的结果,人们已经可以明显地感受到,机制纠错在房地产领域中频频失灵。

    未来,全国不动产联网将是一个重大举措,这将是检验现行制度究竟能不能克制贪婪的试金石。

    房价决定于流量而非存量。在一个100户的社区里,只要有1户卖房,它的成交价就决定了整个社区的房价。以美国为例,每年新建和现房的交易量仅为全部存量房产的3%~4%,即流量是存量的3%~4%。如果有50万幢房屋的新增量突然涌进市场,将明显影响1.3亿幢存量房产的价格。要是突然冒出500万幢新增量,美国的房价将顷刻崩盘。同理,2013年4月12日,华尔街仅以400吨黄金的集中抛售,就扭转了全世界17万吨黄金存量的价格预期。事实上,华尔街媒体对市场心理进行的地毯式轰炸,已经严重动摇了黄金市场的信心,0.3%的黄金存量以爆炸性的方式砸向市场,就足以导致价格崩溃。简单地说,影响价格的决定性因素是市场心理,媒体是影响心理的重要工具,突然而剧烈的集中抛售,可以形成排山倒海的价格压力,最终用极少的交易量获得极大的价格影响力。

    20世纪50年代初,陈云在上海正是使用了这一策略,以纯市场的方式一举击败了盘踞上海数十年的投机势力。近年来,政府调控房价效果不佳的根源,就在于伏击战打成了遭遇战,速决战打成了持久战,歼灭战打成了消耗战,市场预期完全倒向了另一边,限购限贷等行政手段则加剧了房价看涨的预期。

    房产税不仅是纠正财富分配不公的重要利器,也是财政可持续发展的必由之路。为了保护绝大多数普通人的利益,房产税对家庭第一套住房可以完全免征;第二套房可以象征性征收,如0.1%,这样就将90%以上的城市居民纳入了保护范围;第三套住房将按市场化的一般标准征收,如1%;而对于三套以上的纯投机住房则以倍增的税率惩罚性征收。

    仅仅是宣称房产税推出,都将对房价造成震撼性效果,就像美联储玩弄QE退出的心理游戏一样。大多数购房人买的是预期,如果价格预期逆转,大量购买力将立刻消失,转为持币观望。更重要的是,拥有3套以上的“房姐”和“房叔”们面临灾难性的税率将会立刻将空置房产投入市场,这相当于“四一二”黄金市场的再现,心理震撼与增量房产的压力同时迸发,房产供求矛盾将发生巨变。