第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 逃亡的第二战场:租金抵押证券

更多

就在“美国出租房产”的IPO亮相跌得鼻青脸肿之时,黑石已经着手开辟逃亡的第二战场了,这就是租金抵押证券。

    2013年7月31日,《华尔街日报》报道,“黑石、德意志银行共商发行租金抵押债券”,即RBS(RentalBackedSecurities)债券,消息传出立刻引发了房地产和金融行业的热烈讨论。

    这将是世界上第一种以房屋租金为抵押的债券,堪称华尔街资产证券化的最新玩法。华尔街信奉的理念是,只要有未来的现金流,现在就做成证券,明天就把它卖掉。

    理论上说,房屋租金是一种相对稳定的现金流,而成千上万的房屋租金,可以汇集成一个资产池,经过复杂的分离技术处理,将大小不一、信用不齐、时限不等、风险不同的租金收入,提炼成标准化的债券产品,这与MBS(按揭抵押证券)性质上类似,来源上有所不同。MBS靠的是每月还贷的现金流,而RBS则是租金的现金流。

    金融危机之后,MBS的名声已经臭大街,华尔街除了有政府间接担保的房利美和房地美还能发行MBS之外,其他投资银行制造的MBS产品基本上断了销路。美国有句谚语:第一次被骗是别人的错,第二次被骗是自己的错。无论MBS的发行商如何洗心革面、痛改前非,十年之内很难有太大的起色了,正所谓一朝被蛇咬,十年怕井绳。只有这一代惨遭伤害的投资者退出历史舞台,而新一代完全没有切肤之痛的投资人进入市场,MBS所带来的心理创伤才能真正愈合。

    在目前的市场状态之下,RBS最多只能成为一个迷你版的MBS,无论是规模还是重要性方面都与2007年之前的MBS无法相提并论。

    MBS以房屋为抵押,RBS也是如此。黑石第一次RBS债券发行的规模不大,大约2.4亿~2.75亿美元,抵押的房屋资产总值约3亿~3.5亿美元,所对应的出租房为1500幢~1700幢,平均每幢出租房需要产生17.2万美元的现金流,如果每幢房屋的平均月租金为1500美元,大约为10年的租金总收入。这意味着债券一旦销售成功,黑石就相当于变相卖掉了这些房子,其余风险全部转移给了投资债券的买家。如果债券违约,那被抵押的房子就是黑石留给投资人的纪念品,反正钱已经装进黑石的口袋了。

    黑石发行RBS债券的承销商就是欧洲大陆最像华尔街打法的德意志银行,仅仅在2013年上半年,德意志银行就为黑石组织了36亿美元的融资,成为大银行中首屈一指的止赎房收购的融资提供者。