第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 胜利大逃亡的路线图

更多

当初,炒房团为了抢占止赎房市场的有利位置,出手大气,胃口生猛,不惜重金整修。随着房价的快速攀升,炒房团的初期投入大幅增加,而出租率却差强人意,风险的阴云开始聚集。2013年5月以来的利率飙升,把炒房团的大佬们吓得不轻,融资成本大幅上涨,抢房竞争日趋激烈,而空置率却居高不下,租金收入潜力有限,“租客帝国”的理想越来越像是“鸡肋”,食之无味,弃之可惜。

    华尔街炒房团的大佬们不得不开始考虑退路了。

    最早尝试“止赎—出租”模式的对冲基金CarringtonHoldings,一看风向不对,于2013年5月底开始撤退,基金的CEO坦率地承认:“我们看不到足够的回报来刺激进一步的投资。”那些仍在扑进该市场的炒房团,被他称为是“傻钱”。

    但是,炒房团要想全身而退却绝不是简单的事情,最笨的办法就是直接卖房。

    对冲基金和PE们从一开始就没打算长期成为房产管理者,既没这样的理想,更无这样的兴趣,他们的思路就是低买高卖,从中赚取价差,而且时间越短越好。但是在房地产市场上直接抛售数万幢房屋,几乎完全不现实,房产市场上没有人能够接得住这种规模的卖盘。

    另外,直接卖房的交易成本将高得惊人,设想一下卖房之前要再次翻新数万幢住房,要在全国媒体和网络上发布卖房广告,还要雇无数人接待无数拨的看房者,才能找到潜在的合格买主;然后审查每个家庭的信用记录、工作情况、犯罪案底、银行流水,才能确定他们是否能够得到贷款以及贷款利率,这需要协调大量银行的工作;接着就是签订数万份购房协议,最后还要到地方政府登记、过户、交税,这中间涉及的人力和工作量将会非常惊人。从全身而退的路径考虑,只有金融市场才能吞吐炒房团的抛售规模。

    对于炒房团而言,最理想的撤退路线就是将房地产信托(REITs)基金搞上市,既能套现规避自己的风险,还能在“租客帝国”的游戏中继续玩下去,以股民的钱来冒险赌一把,赢了好处是自己的,输了自有一大帮替死鬼扛着。大佬们进退有据,坐看云卷云舒。

    第一个吃螃蟹的炒房团玩家就是“银湾”(SilverBay)地产信托,它于2012年12月挂牌上市,公开募集资金。旗下有出租房产2548幢,共投入资本3亿美元,购房均价约12万美元,每幢平均租金为1126美元,出租率为46%。其中,有900幢购入的时间在2012年6月之前,出租率达到了91%。2012年第四季度收入400万美元,全年运营成本2460万美元,2012年处于净亏损状态。在出租率饱和的情况下,年收入可达4200万美元,预计2013年实现盈利。