第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - “租客帝国”的致命陷阱

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从表面上看,美国住房自有率的下降,意味着更多的人必须租房居住。2013年美国住房自有率已经跌到了1980年的水平,对于“租客帝国”的模式而言,应该是天大的喜讯,但是问题并没有这么简单。

    “租客帝国”的模式貌似合理,但实际上却存在着致命的缺陷。

    美国的住房自有率已经降到1980年的水平

    美国家庭扣除通胀之后的真实收入的增长率处于下降趋势,2013年出现负增长

    被迫租房的家庭,主要都是经济条件一般或者较差的家庭,他们要么是从前的房主,被银行扫地出门;要么是刚组建的新家庭,正被学生贷款和其他负债压得喘不过气来。如果租户以美国的中位家庭为代表,假如他们承受不起按揭月供,那么他们能够承受的房租同样是有限的,而且增长空间不大。

    由于华尔街炒房团的带动,超级廉价的出租房资源已被迅速瓜分完毕,而房价的快速攀升,使炒房团的投入产出比不断下降。2012年年初,炒房团投资的租金回报率高达14%~27%,而到2013年下半年,租房的收益率迅速降至3%~4%。与此同时,华尔街炒房团的平均出租率仅50%,远不如当初预计得那样高。黑石算是表现比较好的,出手早,买价低,资金大,形成了规模效应,出租率超过了80%,但整体独栋房出租的收益率也只有6%,其他炒房团很难超过黑石。

    管理数万幢分散在全国各地的房产,是一件砸石头的苦力活,属于劳动密集型产业,这与管理住客高度集中的连锁酒店完全不同。“租客帝国”的每一幢房子都相当于一个迷你酒店,日常维护和经营管理的成本很难大幅降低。

    “租客帝国”试图以工业化的大规模定制产品,来满足不同地理位置、不同气候条件、不同生活习惯、不同族群风俗的客户需求,特别是千差万别的个性化偏好,更是难以面面俱到。住家不同于吃麦当劳和住酒店,一顿或一夜就解决问题,居住是长期的、个性化的过程,它与每一个人的心理感受息息相关。

    美国20世纪90年代曾兴起过一阵以互联网替代房地产中介的风潮,理论上非常合理,实际上却行不通。因为人们必须走进那幢房子,触摸厨房的台面,拧开浴室的水龙头,踏上柔软的地毯,走上阳台呼吸着清新的空气,才能确定是不是会发生名叫喜爱的那种奇妙的化学反应。