第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 利率火山将烧着房地产

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2013年7月12日星期五,按揭贷款利率出现了房地产业有史以来最大的单日飙升!如果一个贷款人在星期四看到的银行30年固定房贷利率是4.2%,那么星期五这一利率就涨到了4.575%。

    仅仅在5月份,30年固定房贷利率才3.25%,7月却一路冲向5%!

    30年按揭贷款利率出现飙升(来源:美联储圣路易斯银行)

    这当然都是伯南克惹的祸,他5月放风退出QE,6月再次强调决心,结果就是6月全球金融市场爆发了激烈动荡。新兴市场几乎崩盘,华尔街惊魂未定,中国大闹“钱荒”,体现在房地产贷款上,就是史上最剧烈的按揭利率飙升。

    这仅仅是一场口头演习,美联储的购债行动并没有丝毫放慢脚步,市场心理的突变对金融市场的灾难性影响可见一斑。

    房贷利率上涨,自然意味着每月还款数额的上涨,如果出现持续剧烈的利率飙升,就必然会导致让房主们猝不及防的“月供惊魂”,不仅违约的可能性大幅上升,而且房价也会超出人们的负担能力。按照房地产业的经验评估,房贷利率每上涨1个百分点,意味着房价的承受力(Affordability)下降10%,5—7月之间的利率飙升,导致了房价承受力出现了17%的陡降。

    如果一个普通家庭每月用于房贷的支出固定为2000美元,那么这个家庭所能够承受的房价将随着利率上升而下降。假如30年固定利息房贷的利率是2.5%,这家人能够负担50万美元的房子,而当利率升到6.5%时,就只能负担30万美元。

    当30年房贷利率从5月的3.25%,暴涨到7月的4.75%,两者之间的利率之差折算成房价就是5万美元左右的落差。

    随着利率的上涨,固定月支出所能够负担的房价将下降

    利率飙升不仅对房价构成了巨大的压力,也影响到再贷款的生意。美国人之所以能够把房子当提款机,就是每当利率下降时,锁定利率的贷款人可以向银行申请重新调整贷款条件,一方面降低利息水平,另一方面可以用提高贷款余额的方式取出现金来消费,这也是美联储不遗余力地推高房价刺激经济的动机之一。如果利率上扬,那么再贷款就无法套出现金,在储蓄有限的情况下,人们只能减少消费。

    利率上扬已是难以避免的趋势,2013年下半年以来,美国各大银行纷纷开始大幅裁减按揭抵押贷款的人员。7月,美国银行(BankofAmerica)宣布完成裁员2万人,这些人员负责处理遗留的按揭贷款坏账;8月,美国最大的按揭贷款银行富国银行(WellsFargo)宣布裁员2300人;摩根大通计划裁员15000人,其中3000人属于按揭贷款人员;9月,美国银行(BankofAmerica)宣布按揭贷款部门再裁员2100人;同时,花旗银行宣布裁员2200人。