第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 房地产究竟是苏醒了,还是在梦游?

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要搞清楚这个问题,必须先看清楚美国房地产的全貌。

    美国房地产的总存量为1.33亿个住宅单元,里面居住着3.1亿人口,到2013年,美国房地产的总价值为23.7万亿美元。房主自有房屋的总量为7890万个住宅单位,其中有4840万个住宅单位仍有房贷没有还清。

    在这些按揭贷款中,共有330万个贷款处于90天以上的严重拖欠状态,它们本该被银行拍卖,但却被缓慢的止赎过程所积压着,直接导致了2012年全美房产市场供应严重短缺。另外,还有200万个贷款发生了30天~90天之间的违约,它们是止赎房的后备大军。很明显,在4840万个按揭贷款中,已经发生违约的贷款为550万个,违约率高达11.4%!这已经是一个令人窒息的数字。

    2012年美国发生违约和“负资产”的房屋总量高达1110万幢

    除此之外,还有580万“溺水房”,即按揭贷款的总额超过了房价,通常在这种情况下,房主一走了之的可能性极高,它们是止赎房的潜在来源。如果将违约房和溺水房加在一起,止赎房的“影子库存”高达1110万幢!

    华尔街炒房团在2012—2013年之间,穿梭于美国12个主要房地产市场,忙活了一年半,总共拿下的房产不过10万幢,而“影子库存”比华尔街吃进的总量高出111倍!

    只有让房价进一步大幅上涨,才能减弱“影子库存”那令人绝望的压力!

    虽然2012年之后出现的房价反弹,有助于削弱“溺水房”转化为止赎房的规模,尽管银行刻意拖延止赎房上市的速度,能够制造供应短缺和房屋竞价,但问题只是被延迟暴露却无法被彻底消除。

    止赎房本来就是资产毒垃圾,而影子库存更是定时炸弹,银行将其暂时掩盖在资产负债表上,但内心的惶恐和焦虑不言而喻。《巴塞尔协议Ⅲ》即将推行,利率上涨势不可当,回购市场外松内紧,流动性短缺的危险如影随形,止赎房一天不处理掉,银行的日子就始终处于倒悬的煎熬之中。

    美国银行(BOA)承认,必须在未来几年里解决的止赎房库存的规模大得惊人,据按揭贷款策略师预测,未来5年里必须处理掉660万幢止赎房。到2016年以后,止赎房规模才会逐渐回到正常状态。如前所述,550万违约房已基本注定将被止赎,另外580万“溺水房”要获得拯救,房价至少还需要上涨30%,即便如此,仍有约60万“溺水房”将被止赎。如果2013年的房价已经将大部分真实的购房者赶出了市场,继续上涨30%意味着房产交易中恐怕80%以上的人都是投机者了。