第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 黑石,美国最大的地主

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在华尔街炒房团的阵营之中,黑石集团当仁不让地坐在了头把交椅上。

    对于很多PE基金、对冲基金或资产管理公司而言,炒房就是买进并持有大量便宜的房屋,先持有并出租一段时间,等房价上涨到合适的价位就卖出套现走人。但黑石集团的雄心显然要大得多,它抄底房地产的目的是为了打造一个“租客帝国”,将分散在全美国、甚至世界各地的租房市场整合起来,以工业化的思路批量供应租房的标准化产品。黑石并不打算在房价高涨时卖掉单个的房产,而是试图最终从资本市场上全身而退。

    2012年2月,美国联邦住房金融局(FHFA)发布了房价反攻的总动员令,黑石集团在4月成立了自己的“租客帝国”(InvitationHomes),并开始了房地产业史无前例的房屋兼并行动。

    黑石原先也曾涉及房地产行业,但却没有直接管理大规模和分散的出租房产的经验,为了获得第一手的信息,黑石一开始就准备由公司内部来打理一切事务。“租客帝国”雇用了上千名全职员工,这对于一家基金而言简直就是庞然大物,除此之外,还锁定了5000多个外包服务商。在进入一个市场时,“帝国”都雇用当地的市场分析人员,组建并购团队负责购买房产的行动,另外还有专门监督当地施工队的维修翻新团队,物业管理团队负责日常运营,租房团队与当地经纪人密切合作负责招揽租户。

    “帝国”主要购买银行的止赎房,或小投资人的套现房,个别情况下也从其他公司手中批量买入转手房。拿到房子后,维修翻新工作大约需要2~3个星期,费用约占购房价的10%。最符合标准的模板就是三卧两浴双车库带草坪的房子,这种房型通常会吸引那些最具租房“黏性”的家庭,一般公寓楼的租户平均居住时间仅有一年半,而这种独栋房的租户平均居住时间却长达四年半,“黏性”租户不仅工作稳定,而且对房屋有责任心,他们还对邻居和社区的看法更为关注。

    在一个社区里,“帝国”管理的房产往往非常扎眼,房屋外表通常经过重新粉刷而焕然一新,绿油油的草坪被修剪得十分平整。在房屋内部,主卧室的浴缸比正常尺寸大出一号,厨房的台面全是崭新的大理石,全新的地毯和墙壁都是浅褐色,这是黑石的定制标准。这样的房屋租金大约是每月1750美元,在“帝国”持有的全部独栋房中,出租率超过80%,净收益率平均约6%。