第五章 风云再起,华尔街炒房团在行动 - 房价失血的伤口:止赎房

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2012年1月,正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时,美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌,正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。

    其实,房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃,大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖,低廉的拍卖价砸垮了房产价格。到目前为止,中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况,所以对银行止赎的概念比较淡漠。

    无论在中国还是在美国,当人们通过银行按揭贷款买房时,由于购房者没有其他资产可供抵押,所购买的房产便作为银行的抵押品,直到房贷全部还清,银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说,每月按时偿还房贷,就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款,那么银行就有权中止房主“赎回”产权,并将抵押品进行拍卖,这就是“止赎房”的由来。

    在正常情况下,银行并不愿意持有大量的止赎房产,这将耗费大量的人力财力,效益上得不偿失,最佳选择是尽快拍卖这些房产,迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉,它们大量而集中地涌现在市场中,相当于“四一二”黄金市场上出现的大规模的猛烈抛售,流量最终决定存量价格。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期,而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现,从2007年到2012年,美国房价的恶性循环已持续了5年之久。

    2012年1月6日,纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉杜德利(WilliamC.Dudley),在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出:自2006年房价见顶之后,美国房地产遭受了34%的空前惨跌,房产所有人损失了7.3万亿美元,超过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢,剧减为2009年年初的36万幢,到2012年也仅仅停留在42万幢的水平上。[1]

    到2012年初,尽管按揭贷款违约的洪峰期已过,但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约,200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。当银行没收房产之后,这些止赎房产被称为REO(RealEstateOwned)。如果情况没有根本改善,那么在2012年和2013年还将有360万幢住宅变成止赎房。

    更糟糕的是,美国共有1100万个家庭的房贷总额超过了他们房产的价值,这些“溺水房产”的负债人有强烈的动机“抛弃”他们的房产,随时加入违约大军,这就使银行潜在的止赎房的总量达到了上千万套的规模!